第12回:「REAL Property」投資と「ライセンス」2015年10月9日

Property Taxの季節が近づいてきましたが、「Real Property」の「Real」というのは、英語の「真実の」という意味ではなくて、英語の「Royal」にあたるスペイン語だということをご存知ですか?つまり、土地は「王様」の持ち物で、我々はその使用権をお借りしているだけなんです。もちろんその使用権を転売することも、遺産相続することも、他人に使用させてその使用料をとることも許されていますが、どこまで行っても、個人の持ち物でなくて、「王様」、つまりお上(Government)の持ち物です。「そんなはずはない、私の土地は私のモノだ!」という反論が聞こえますが、では毎年お上に取り立てられるProperty taxを払わなかったらどうなりますか?あるいは、お上にお許しをいただいた用途(Zoningですね)以外に使えますか?そういうことを考えると、土地はやっぱりお上のモノでしょ?

それはさておき、最近複数の日本在住の方々から、「アメリカの不動産投資で困っている」というご相談の依頼がいくつかありました。お話をお聞きすると、日本人の「不動産投資コンサルタント」なる方の「投資セミナー」で勧められて、コンドミニアムの不動産物件を買ったけれど、言われたほどの利益が上がらない、逆に損している、という、いくつかの同じようなケースのご相談でした。物件の住所はバラバラで5件以上あり、他にも多くの方々が同じように投資された、ということですから全体ではかなりの件数になると思います。その「不動産投資コンサルタント」はカリフォルニア州でもテキサス州でも「Real Estate Broker」のライセンスを持っておらず、勧めた物件を購入するときには、物件の持ち主から、「不動産投資コンサルタント」が有するテキサス州のLLCが一旦購入し、買い手はそのLLCから、「不動産投資コンサルタント」の「手数料」を上乗せした金額で買い取るというのがスキームだそうです。話をお聞きしていて、「何でライセンスもない人の勧めに乗ってそんな大金をホイホイ払ったのですか?」と思わず聞いたら、「ライセンスがあると色々な規制の対象になって商売がやりにくいから。」と言われて納得した、ということでますますびっくりしてしまいました。

Real Estate Brokerに限らず、医者やCPAや、私のような弁護士もそうですが、そもそも「ライセンス」というのは、ある特定の専門的職業に従事する人が、一定以上の必要な知識を有し、一定の倫理規則を守るという約束をした人という資格証明です。そのライセンスを持たないというのはそういう知識がないか、倫理規定を守るとは限らない人である、ということですから「ライセンスを持たないことを知りながら、ライセンスの必要な業務を任せて大損したのは半分以上ご自分の責任でしょ。」と言いたくなります。

Visaに関しても、Law ライセンスを持たないリロケーション業者等がVisaの申請相談を行っているとか、F-1やVisa-waiverで米国入国して不法就労していたけれども、成功して何らかのVisaをとれたという非常に例外的にラッキーだった方が、Facebookで堂々と自分の違法行為を書いて、相談にのりますよ、なんていうのを時々見かけますが、皆さん、そういうのに引っかからないようにご注意ください。


このコラムはとりあえず今回で連載を終えますが、今後もベイエリア在住の方々のお役にたてることを願っております。私の事務所では初回のご相談は30分間無料ですので、お困りのことがあれば是非ご連絡下さい。


山本 与志人 カリフォルニア州・テキサス州弁護士


滋賀大学卒業後、松下電工株式会社(現在はパナソニックに吸収合併)入社。米国出向後、仕事を通じて法律に関心を持ち、弁護士になることを決意。テキサス州とカリフォルニア州の弁護士免許を取得し、University of Alabama School of LawにてLL.M (Master of Law)の学位も取得。日米の企業文化・慣習や法律の差異の理解を活用し、税務・法律に加え、会計・企業経理に関する豊富な知識と経験を活かし、シリコンバレーのベンチャーキャピタルにCFOとして参画した経験もある。独立後の現在はシリコンバレーを拠点に、シリコンバレーの日系コミュニティー、又は日本に起点を置き、アメリカで新規に活動を展開する企業を支援する。また、アメリカにて活動拠点を持つ企業の税務・会計・経理など、会社経営で大切な事務 処理を「ワン・ストップ・サービス」で提供できる便利なサービスも展開中。


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