J weekly | サンフランシスコのフリーペーパー

資産運用特集2017年9月29日

人口と仕事が増加しているサンフランシスコとベイエリアは、賃金や生活コストは米国内でも際立った上昇を続けています。その中で、「資産の運用をどう始めたらいいか、分からない」そんな悩みを抱えている方が多いのではないでしょうか。

今回は、そんな将来を見据えた資産の守り方、増やし方を知りたいという方のために「投資」、「遺産相続」、「不動産」、「保険」などのさまざまな分野の観点から、専門家にお話を伺いました。また、「資産なんてまだない」「自分にとってはまだまだ先の話」とお思いの方も、資産の増やし方を知るチャンスです。「あの頃始めていれば良かった」と思わないようにこれから知識を蓄えましょう。皆さまの状況や考え方に合ったマネープランがきっと見つかるはず。

   退職・長期貯金

退職・長期貯金・資産運用のことなら吉原インシュアランス

金利の事例から学ぶ
Michael Yoshihara(吉原 マイケル)
Michael Yoshihara,CFS

お金のことは、家族や友人と気軽に話せないので、とても複雑な問題であるが、貯金するにはどうしたらいいのか考える人がたくさんいる。以下の用例は、信頼できる相手に最も良い質問をするために役立てると期待している。将来のお金の不安を解消するために貯金するのは、複雑なことであるが、お金の時間的価値(Time Value of Money)という概念の次の三つの要因によって決まる。それは、時間、元金(Principal)とと純金利(Net Interest Rate)である。以下は、様々な期間と金利で5万ドルを預金する用例である。

短期預金の場合、金利変動(Volatility)のためあまり貯金できないので、保守的なアプローチをした方がいい。例えば、2年間で5万ドルを預金する場合、貯金の金額は高くないので、利益の可能性は損失のリスクに見合わない。

例1:
25%=$52,560
5%=$55,247
7.5%=$58,064
しかし、退職後の貯蓄や教育貯蓄などの長期預金の場合、金利変動のことを考えすぎて消極的な態度をとってしまい、複利(Compound Interest)でお金を増加させるチャンスを逃すことがよくある。複利を使えば、10年間で5万ドルを預金する場合、かなりの貯金金額になる。

例2:
25%=$64,184
5%=$82,350
7.5%=$105,603
記の用例は、複利の用例。元金によって生じた利子を次期の元金に組み入れることによって、元金だけでなく利子にも次期の利子がつく。したがって、各期の利率が次第に増加していく。例えば、20年間5万ドルを同じ利率で預金する場合は、次の金額になる。
25%=$82,393
5%=$135,632
7.5%=$223,040
結論として、金利変動を乗り越える時期、そして景気の停滞のリスクに対して余裕があれば、利益が出る可能性は高い。一つ考えなければならないのは、過去の履歴によると、ほとんどの株式市場は3年間ごとに株価が落下するため、高い利益の出る可能性がある市場で貯金する場合、株価の変動を多少我慢しなければならない。

上記の例は、複利の仮説例であり、投資利益を保証するものではない。場合によって事情が異なるため、ご自分のポートフォリオを変更する前にご自分の投資不動産税務アドバイザーと相談をして、良い投資経験になるように、ご自分の要求とリスク許容度に合うプランを選んでください。

   不動産

シリコンバレーの経済成長が継続して活況を見せるなか、この約30年間強気の買い手がどんどん現れる稀な市場だと全米で注目されている。ベイエリアの8つのカウンティーでは60ヶ月以上連続して不動産の価格が上昇しており、住宅を売ってベイエリアの外に引っ越す人々が続出している。今回はこの住宅を売却するプロセスについて、Coldwell Bankerのトップセールスエージェントの河村るび氏にお話を伺った。

住宅売却

トップエージェントに聞く!
住宅売却のプロセス&注意点
Rubi Kawamura (河村 るび)
Coldwell Banker Realtor

まずは全体的な流れを表で見てみよう。(表①を参照)この表にあるとおり、売却のプロセスは「買い手がつく前」と「買い手がついた後」の2つに大きくわかれる。売り手が最も忙しいのは前の準備段階だ。この最も忙しい部分に注目し、順に説明していこう。

価格のつけ方、COMPSの読み方

物件の価格を正確につけるにはCOMPSを吟味しなくてはならない。これはComparative Market Analysisのことで自分の物件の近くで最近売れた物件と比較して、自分の物件がいくらくらいの価値があるのかを調べることだ。通常自分の家から1/4マイル以内で3ヶ月以内に売れた物件を使うことが望ましいが、Compsの数が十分でない場合は、さらに距離を延ばしたり、もっと以前に売れた物件を使うこともある。

COMPSで比べること:
①サイズ
ベッドルーム、バスルーム、パーキング、Living Areaの面積、Lotの面積など)
②リモデルの有無
キッチン、バスルームのリモデルだけでなく、窓、カーペット、プラミング、電気系統、屋根、造園などわかる限りの情報

COMPSに使えるのは売却済物件のみ
Active物件、 Pending物件はいずれも参考にはなるが比較はできない。

ここで、サウスベイにあるコンドのCOMPS例を見てみよう。(表②を参照)

このCompsから売却したい物件は、だいたい$535,000〜$678,000の間と予測でき、さらに物件の状態を詳細に比べて売却価格を決める。

表①:住宅売却のプロセス
表②:COMPS
危険なOver-Pricing
価格を設定する際は、「このくらいで売れるだろう」という価格より少し低めで設定し、買い手を多く集めることが重要。高く設定してしまうと全く買い手が集まらないことがほとんど。例えば$85万くらいで売れると予想できる時は$79万で売りに出す。そうすることで競争が始まり、予想価格まで値段が上がることになる。これは必ず覚えておきたいベイエリアでの特徴だ。物件は最初にマーケットに出した時にどれだけの人を集められるかが勝負。

リスティングを取りたいエージェント
売り手が喜びそうな高額な売り出し価格を甘くささやき、リストを取るエージェントが存在する。リストを取っただけで、マーケットに1ヶ月ほど放置され、減額を要求してくるケースがあるので、自分でCOMPSで相場、適正価格を知ることはとても重要。


売り手にかかる費用、収益金の計算

次に実際に売り手にかかってくる費用は具体的にどんなものがあるか見ていこう。(表③を参照)これは各市により異なるので、事前に確認しておこう。
この費用をもとに、先程の該当物件(ローン有り)が$600,000で売れると想定して収益を計算してみるとこのようになる。(* Special Assessment とは修理などに必要な特別徴収)(表④を参照)
このように諸費用を合わせると、収益の見積もりを計算することができるのだ。


Disclosure Packageの作成

カリフォルニア州の法律では、売り手が買い手に対して情報開示(Disclose)しなければならないと定めている。必要な書類は膨大なため不動産エージェントが全て揃えます。この情報は通常誰でも見ることができるので個人情報ではない。

Disclosures の例
*TDS & Questionnaire
(Yes / Noクエスチョン)
何がセールに含まれるのか、家にどんな問題があるか(雨漏り、水漏れ、近所の犬の吠え声など)、許可を取らずにリモデルしたかなど、詳細にわたる。

*Title Report
誰がタイトルを持っているのか、固定資産税がちゃんと納められているのかなど。売り手とタイトルを持っている人は一致しないとならない。

誤りがあった場合
ここで誤りがあると後から買い手に「Disclosuresを怠った」と訴訟に発展する恐れがある。

Inspection(検査)
ライセンスを持った検査官を雇い報告書を作成する。大きく分けて2つの検査があるが、これ以外の検査も可能。
①Home Inspection家全体の検査
屋根、水漏れ、配管、
電気系統など。
費用は約$500。
②白蟻の検査
白蟻の被害がいくらくらいなのか。
費用は約$500。

売り手の義務ではない
Disclosure PackageにInspection Reportを入れることは売り手の義務ではないので、検査をしない場合がある。その場合買い手が自分で負担をして検査官を雇い検査をする権利がある。しかし検査の結果大きな問題が出て来た場合、買い手はキャンセルすることもできるし、価格を再交渉することもできるため、競争が激しい場合は、買い手が検査を放棄する方が強いオファーになる。

売却前のリモデル
物件に人が住んでいる場合、リモデルは簡単ではないので、まずはいらないものは全て処分し、整理整頓を徹底的に行い、清潔感のある家にすること。
一番人気のあるリモデルはペンキとフローリング。低価格であり、市の許可もいらず、大きな見返りが期待できる。キッチンやバスルームなど、電気系統や水道、配管をいじる場合は許可が必要になるため、時間とコストがかかってしまう。

どこまでリモデルするか
マーケットは刻々と変化するので、リモデルにあまり時間とコストをかけるのはオススメしない。また内装は誰にでも好感を持たれるようなニュートラルな状態にするのが一番だ。

表③:市場に出すまでに必要な費用(サンフランシスコ)
名称 内容 価格
3R Report 市に登録された物件のPermit History $148
Energy/ Water Inspection Energyは、Water Heaterや Furnaceなどの設置が市に登録されていない場合、売り手の責任で Inspectionを市の基準に合った修理を最高 $1300までする必要有り。 Waterはトイレとシャワーは Low-Flowに、水漏れ修理、深紅に節水蛇口を取り付けて、市が指定した Inspectorが市に基準に合っていることを登録する義務。修理費の上限なし。 $235(Inspectionと登記費)&修理費
Natural Hazards / 物件の周りの環境について(津波、地震、森林火事、地滑りなどの可能性の有無)のレポート 約$100
Underground Tank Inspection 1900年代前半に物件の地下に埋められた毒性の強いヒーターオイルが除去されているかどうかを確認するレポート。もし発見された場合は売り手の責任で除去する必要有り。 $95
Pest Inspection オプションのレポート。このInspectionをしておくと後から買い手にキャンセルされる可能性が低くなるので、されることをオススメ。 $400-500(家のサイズによる)
Home Inspection オプションのレポート。このInspectionをしておくと後から買い手にキャンセルされる可能性が低くなるので、されることをオススメ。 $500-600(家のサイズによる)
Natural Hazards / 物件の周りの環境について(津波、地震、森林火事、地滑りなどの可能性の有無)のレポート 約$100
Closingで必要な費用
名称 内容
Transfer Tax 物件を譲渡する際の税金。市によって計算が違うので不動産エージェントに問い合わせ。
Comission Listingエージェントと Buyerエージェントの両方のコミッションを支払う。通常売れた価格の 5-6%。
Loan Payoff 物件のローンが残っている場合Lenderに返却。これはHome Equity Loanも含む。
FIRPTA 売り手がSocial Security Cardのない外国人の場合別の税金がかかる。現在市民権や Green Cardを持っている人も日本へ永久帰国して Tax Returnを Fileしないと、この税金が課される。税金については会計士へご相談を。
表④:収益金計算表

   賃貸物件

サンノゼの物件探しについてお答えします

賃貸物件探しのポイント
Takashi Nogami
BRE#01975147
Starts Pacific, Inc. San Jose
111 N.Market St., Suite 300,
San Jose CA 95113

駐在員の新規赴任の方が多いこの時期。賃貸物件探しについて、ピタットハウスでおなじみのスターツサンノゼオフィスの野上さんにお話しを伺いました。

駐在員のご家族で家探しをする際のポイントとは?
【学校区】
ご家族で物件を探される際に、物件探しの最も重要になるポイントは「学校区」です。
お子様が小学校、中学校、高校に通われる際に、ご入居される物件のエリアによって決められた学校区に通うことになります。そのため、事前にどこの学校(区)にお子様を進学させたいかを決めることが重要になります。詳細については、後ほどご説明させて頂きます。
【物件のタイプ】
物件タイプを大きく分けると、一軒家派とアパートメント派に分かれます。大きな違いは、一軒家では個人が所有し、アパートメントは法人が一括所有/管理している物件を指します。一軒家を選ばれる方は、比較的大きな間取りで庭などがあり、バーベキューなどを楽しみたいという方や音の問題などを気にされて選ばれる方が多いです。一方、アパートメントを選ばれる方は、管理人やセキュリティーが敷地内にあり、安全性やトラブル対応がスムーズで安心できるというポイントで選ばれる方が多いです。

ご契約の流れを教えて下さい。
①ご要望:(エリア/物件タイプ/間取り/ご予算/入居時期)を決めます。
②ご準備:申込みを行う際に必要な書類をご準備します。
ポイント:クレジットヒストリーが無い場合は、会社からのオファーレターが必要になります。オファーレターに記載されている金額の目安は、お家賃の2.5倍~3倍です。
③物件調査:ご入居の一カ月前から、物件の空き状況が分かりますので、ご入居日に合わて物件を調査します。
④物件ご案内:実際に物件の内見を行い、物件を選定します。
⑤お申込:物件が確定したらお申込を入れます。物件によって書式は異なりますが、基本的にはお勤め先、所得、犯罪歴の有無などを記載します。また、戸建てやコンドミニアムの場合は、複数のオファーが入ることがあり、その場合は、オーナー側が一番良いと思った方を選びます。
ポイント:アパートの場合には、審査費用35~45ドル/人+デポジット500~700ドルを支払います。
 申込み後にキャンセルした場合、審査費用は返金不可ですが、物件によって24~36時間以内のキャンセルでしたら、デポジットは返金されるケースがあります。気に入った物件があったら、物件を確保するために申込みを行い、その後に検討されるのも一つの方法です。  戸建ての場合は、審査費用のみの支払い/もしくは申込費用なしのケースが多いです。
⑥ご入居準備:入居審査が通ったのち、ご入居日までに下記のご準備が必要となります。

A)前家賃+デポジット(入居審査後に必要なデポジットが確定します。)
クレジットヒストリーが無い場合は、家賃の1カ月分を追加デポジットとして要求されるケースが多いです。また、初期費用の支払いのみ通常のチェックではなく、キャッシャーズチェック、もしくはマネーオーダーで支払うケースが多いので、銀行などでご準備が必要です。
B)PG&E、水道、ゴミの名義変更手続き
このエリアでは、電気、ガス、水道、などは使える状態のままになっている事が多く、新しく回線する必要はありませんが、支払う名義人の変更手続きを行う必要があります。名義変更はオンラインでお手続き可能ですが、PG&Eに関しては、SNNをお持ちの方は、オンラインで変更手続きが可能ですが、SNNが無い方は直接最寄りのPG&Eのオフィスでお手続きが必要となります。アパートメントの場合は、水道、ゴミは管理会社が契約しているので、PG&Eの変更手続きのみとなります。
C)賃貸人保険(Renter's Insurance)の加入
ご入居までに賃貸人保険に加入する必要があります。
D)搬入の手続き
アパートメントの場合、引越し業者が荷物を搬入する経路やEVを確保する為、事前に管理会社に届け出る必要があります。

⑦ご入居:入居審査が通ったのち、ご入居日までに左記のご準備が必要となります。
 ご入居の時間を事前に確定して、ご入居のお手続きを行います。その際に、入居する物件に傷が無いか、問題が無いかなどを確認を行い、MIMO(move-in Move-out)を記載します。この書類を基に退去時に物件の状態を確認するので、きちんと確認を行う必要があります。
ポイント:傷の状態などは、写真などで証拠を残しておくことをお勧めします。

シリコンバレーの学区の情報はどこで確認できますか。
シリコンバレーエリアの学校区の情報は左記サイトで確認することができます。
www.greatschools.org/
このサイトでは、学校区のレベルを1~10で評価したり、学校の特徴などを詳細に記載されています。
左記エリアはこのサイトで8~10で評価されており、比較的学校区の良いエリアとなります。バーリンゲーム、フォスターシティー、メンロパーク、パロアルト、ロスアルトス、クパチーノ、サニーベール(一部)、サンタクララ(一部)、ウエストサンノゼ(一部)など。
ポイント:学校によってカリキュラムが異なるので、どこに力を入れているか(Academic, Music, Art等)なども考慮されて学校選びをされることをお勧めします。
また、ご要望の学校区内にご入居された場合でも、学校の定員オーバーで一時的に他の学校に通うことがあります。物件を決める場合は、学校の空き状況なども事前に確認することも重要です。

日本からシリコンバレーにオフィスを立ち上げますが商業用物件も取り扱ってますか?
はい、商業用物件もご紹介しております。

スターツさんの強みなどを教えて下さい。
「世界中のネットワーク」「実績」「日本基準のサービス」です。当社は日本で、管理物件数は45万件、総合不動産店舗「ピタットハウス」を約500店舗展開し、様々な不動産仲介ケースを経験しています。約30年前には海外事業部が発足。世界21カ国32拠点を超える都市で、オフィス・工場などの経営資源の売買仲介から、年間2000件以上の駐在員様向け住居の仲介まで実績を積み重ねています。国ごとに常識が異なる海外では、日本人視点での支援を受けることは難しく、多くの日本人が課題を抱えています。 
当社は、日本に本部機能を有すことで、世界中の拠点で日本人の感性に合うサービスを日本語で提供します。

   税金

会計士・尾崎真由美に聞く

アメリカの確定申告について
Todd's Accounting Services
Mayumi Ozaki(尾崎 真由美)
アメリカ確定申告

■タックスリターン

アメリカでのタックスリターン(Tax Return)とは、米国税務省(IRS)と州または市に所得税やそのほかの税を計算するための必要情報を申告する事で、日本での確定申告にあたる。多く支払いすぎた税金を払い戻すため、または追徴税や罰金、利子を防いで不足分を正しく納税するための確定申告は、アメリカ国内での所得がある人に義務づけられている(Fビザ、Jビザなどの保持者は例外もある)。

〈主な注意点〉

1.健康保険

2015年に施行されたAffordable Care Act (Obamacare)に加入していない場合は罰金が科される。 日本の保険については在米日本国大使館・総領事館のウェブサイトで確認できるが、控除される場合があるので、会計士にご相談を。

2.FBAR(外国金融口座報告書)

*罰金が高いので注意!
米国外に金融口座残高が1万ドル以上ある場合、IRSに報告する義務がある。報告を怠ると最大10万ドル、または残高の50%の罰金。

報告対象

米国外の銀行口座預金、株、証券、年金などが合計1万ドル以上ある場合
(報告のみで課税の対象にはならない)

3.節税のポイント

節税できるもの
①Tax Deduction:

総収入から経費を引くことで実質的な収入額を減らすもの。所得税はその後の収入のみにかかる。種類は、Standard Deduction とItemized Deductionの2つがある。

Standard Deductionとは、誰でも一律に認められる控除。2015年は6300ドル。(夫婦合算の場合は1万2600ドル)
家を持っている、州税が高いなどの場合はItemized Deductionにする。

以下の項目に当てはまる出費が多かった方はItemized Deductionの方が有利な可能性がある。

〈主な控除項目〉
・仕事・キャリア関連
・住宅ローン・モーゲージの利子
・医療関連(実収入の10%を超える場合)
・寄付・チャリティー活動関連
・被災や事件の損害費
税金の支払い(州、地域税、固定資産税など)
・以上に関連する交通費、諸経費などもくまなく把握

また、意外な項目としては、
・転職活動費用
スーツ代、書類一式、交通費、滞在費、セミナー費など全てキャリア関連として控除可。
・贈り物
仕事上の理由のみ。相手1人(1件)あたり25ドルまで仕事関連費用として控除可(4ドル以下は不可)。お中元などを送った場合はその数と金額を把握。

②Tax Credit: 

 課された税金そのものを減額できるものでTax Deductionと併用できる。たくさん種類がある。
・Lifetime Learning Credit
 高等教育の学費を最大2000ドルまで控除。
・Foreign Tax Credit
 米国外で収入がある場合、その所得税を控除。
・Alternative Motor Vehicle Credit
 燃料電池自動車の購入で、一定額の控除。
・Child Tax Credit
 17歳未満の子供1人につき最大1000ドルの控除。
・Childcare Credit

13歳未満の子供の養育費(デイケア、ベビーシッター、サマーキャンプ代など)を一定額控除。夫婦共稼ぎであることが条件。

日本とは常識もルールも違うので、こんなのダメかな?と思ってもご自分で判断せず、できるだけ情報をたくさん用意して会計士にご相談を。



会計アウトソーシング

アカウンティングサービスとは、専門家による節税対策はもちろんのこと、以下の経理・会計サポート業務を外部委託することにより、お客様がご自分の事業に専念できる。

・定期的な財務諸表作成(貸借対照表、損益計算書、資金収支表)
・給与計算、旧横木って作成代行
・会計分析
・銀行口座調整
・法人税確定申告
・相続税確定申告
・パートナーシップ確定申告
・源泉徴収税申告

これに加え、
・インターナル・コントロールを評価
・企業戦略の計画
予算の強調
・あらゆる種類のレポート
・資金繰り計画等さまざまなご相談

   アセット マネージメント

アセットマネージメント- 資産の運用

有価証券と不動産運用
Japan Corporate Advisory
代表 Satoru Hirai (平井 聡)
info@japancorporate.com
米国・英国育ち、成蹊大学経済学部卒業。
NatWest Bank Plc.(現 Bank of Scotland) コーポレートファイナンス/英国
Jardine Matheson Holdings Limited、貿易・為替/東京
Solomon Smith Barney(現Citigroup) 債券・派生商品取引/ニューヨーク、シカゴ
海外での資産運用、証券・不動産資産・会社投資 等専門分野にて活躍。
1999年 Japan Corporate Advisoryを創業。
米国での資産管理
アセットマネージメントサービス:資産管理アドバイザリー/税務申告

米国での起業、事業進出、支社・支店設立、及び業務縮小、閉鎖の為の業務サポート、事業の売却、合併のサポートから、個人の資産管理、ご帰国後の米国の資産管理から税務、監査の立会まで幅広くお手伝いしております。

Japan Corporate Advisory

1204 Burlingame Ave Suite 10, Burlingame CA 94010
650 | 409 | 2111
japancorporate.com

投資 運用 不動産 選定と資産管理

貯蓄(60日以内に現金化できる資産)は、現市況で60%有価証券(株/債券/投資信託)、40%現金が理想でしょう。ベイエリアでの優良(Aエリア)不動産も60日以内には現金化ができるのでこれも貯蓄と言っても問題無い景気下にいると言えますが、売り物件を市場に放出し、引越までも考えると90〜120日ですので、貯蓄とは期待せず固定資産として別途の枠で考えましょう。

運用平均成績:運用利益の年率は良くて以下の数値です。
株式運用(個人で銘柄選定):10〜30%年率
投資信託:8〜15%年率
債券/地方債:2〜6%年率
ベンチャーファンド投資:
0%〜500%年率(優良ファンドは$1m〜$5m単位投資)
※全米で2017年度の平均運用利回りは以下が参考数値ではありますが、トランプ政権以降、特有な刺激策を受けて有価証券市場が高騰している側面は加味ください。

日米の平均貯蓄額比較(60歳以上・2016年):
【日本】約2400万円
(21万6000ドル)
【平均住宅価格】
3450万円
【米国】約1800万円
(16万5000ドル)
サンフランシスコ/べイエリア平均住宅価格$1.2m(約1億3千万円)

サンフランシスコ/ベイエリアの不動産:
 情報化社会でIT/AI/バイオ産業が今後10〜30年変貌を遂げるベイエリア地域は、1910〜30年代に馬車産業から自動車産業に移り変わった時代のような、100年に一度の改革を遂げる時期の芯的地域と言えます。ベイエリアは今後2020〜2030年頃までは成長を遂げるでしょう。 『長年保有した証券/不動産を今後、5年、10年、20年でどのように活用して生活をしていくべきか?』世代でその考えと価値観は異なり、時や人生の様々なイベントで移り変わるでしょう。
米国は人口・産業と共に地域が活性化され、移民が増え、住宅事情も向上し続けています。
上っているから買う・売るのではなく、長期的に上がり続ける資産を増やし「保有」を継続されることをお勧めします。

他地域の不動産:
サンフランシスコ地域以外で住宅投資をされている方々は多いことと思います。
ニューヨーク/ロスアンゼルス/サンフランシスコという3代産業都市と他都市とでは大きく値動きが違うことを認識ください。安いからテキサス/フロリダ/オレゴン/ネバダ/カリフォルニア州内陸都市等の案はありますが、値崩れ後の回復は長期化します。人口が安定的に増えている都市の不動産/地方債券/商業投資は魅力的で急成長は見込めるものの、陥落するとその回復は長期化しするので要注意です。

ベイエリアでの不動産は長期保有

値上がったEquityでローン vs.家賃収入>
長期的に見て米国主要都市の不動産は上がります。経済が成長し、「単・中長期」産業が生まれ、成長を遂げている以上、人は衣食住を軸にお金を回します。贅沢品は景気と共に乱高下します。 「不動産が上がっているから買いましょう!上がったから売りましょう!」ではなく、下がっているから買い増しをする。上がっているから保有し続けることが大切です。

資金が必要な場合は、上がっている不動産を担保に融資(Home Equity/Reverse Mortgage融資)を受ける。長期的に見てサンフランシスコ/Silicon Valleyの不動産が陥落をする事情は想像し難いからです。ただし、借入れる額は銀行が貸し付ける融資限度の50%〜60%に留めて下さい。
通常、銀行は不動産資産評価額の80%まで(現状は)約4〜5%の金利で貸し付けます。
(例)80万ドルの値段の家を20%(16万ドル)の頭金で購入。
現評価価格が200万ドル(約10年でこの価格)とすると、$2mの80%=16万ドル($1.4mまで貸付)追加で、もう一軒住宅が購入できる計算になります。
あるいは、別途の用途の為、この額まで借り入れができるということです。他州/他地域での不動産担保ローンの規律が厳しいのは景気後退時に下落比率が高い事が要因です。

家を貸して、利益が出ている物件(家賃−ローン−経費)は、目安として15〜20年前(2002年以前)に購入をされた方が市場平均です。 要は、住宅を購入後、約20年ローンを払えば家賃収入がプラスになっているという計算です。
自宅のローンを引退前までに払い終え、2軒目の住宅も利益が出れば年金に加え、家賃収入も見込めます。

退職/老後はアメリカ?日本?

元気で働き盛りの年代には米国で生き抜こう。と思うのが在住者の意気込みかと思います。しかし、家族/家業/病気/孤独/年金/資産等の理由で意思を貫けなくなる。考え/価値観が年代と共に移り変わるのが人生です。

●米国にお子様/親族がいる方は米国に残る傾向があります(お子様がおいでにならない方含む)。
●お子様が帰国、親族が日本においでの方は、老後日本へ帰国される傾向が強いです。

これらの理由以外に、医療(費)/介護施設/言葉の問題(年数に限らず語学力)、そして何よりも「食」と「情緒」が重要な要因を占めているようです。
病気をした時に朝ごはんにシリアルを食べられますか?やはり「お粥」では無いでしょうか?生まれが米国でもどのように育ったかが重要です。米国の年金は日本でも受給はできます。
帰国を機に米国の資産/不動産を売られるのではなく、ご帰国後どうしても売らなくてはならない資金事情の際に検討ください。売れば値上がるゲインは得られない=損をするという事です。
日本ご帰国後に銀行預金/マンションを購入される際は、米国の資産担保融資でキャッシュ購入が可能性としてございます。(融資比率に要注意)

アセットメネージメント、その他のサポート

ジャパンコーポレートアドバイザリーは資産運用、アドバイザリー/不動産/会社投資、買収、合弁等、投融資も行なっております。また、投資/運用/売却、税効果、資産管理のご支援。居住者/非居住者の税制効果サポート。個人/会社形態での投資再編アドバイザリーなど。
個人、事業、ビザ/永住権/市民など在住ステータスに応じて対応させて頂きます。



ベイエリア在住者向け
お勧め事例集 (ビザで滞在/永住権/市民権保有に問わず)
30代-40代ご夫婦。
お子様の養育費が負荷となる年代働く残存年数20年〜30年
50~80代ご夫婦
お子様の養育費/親御様の介護/自己医療費が負荷となる年代
働かれる残存年数10年〜20年(あるいは既に引退)
『現在の所得と家賃/ローンを払い、残る手取り額と貯金で何ができるのか?』右記のように大枠、所得を安定して得られるのは、後20〜30年。

株式運用は資産の60%。積極性のある(ハイテク/新興企業)投資が可能。

■貯金が0〜10万ドルの方
株式、債券、年金に回されてください。約30%はCASH現金で保有。貯金を増やされ続けるよう努力ください。30%の現金が希望購入住宅価格の20%に達するまで貯金。
■貯金が10万ドル〜30万ドルの方
株式、債券、年金に回されてください。約30%はCASH現金で保有。30%の現金は約10万ドルです。購入できる住宅は約50万ドル程度。1ベッドのコンドミニアムです。安い地域に引越し、2〜3ベッドの家を検討されないように。我慢し、貯蓄を増やされ、理想の地域に選定下さい。
■貯金が30万ドル〜50万ドル以上の方
株式、債券、年金は20%、CASHは約10%、70%を不動産投資(地域に注意)住宅購入に回されて下さい。それだけリスクを取れる年収と貯蓄/運用力がある世帯です。ただ、返済額の3〜6ヶ月分は必ずCASHを保有。(原則、自分で貯めた資金で借り入れ/相続ではない)購入時の月々のローンは月収の約44%以下である事。賃貸より住宅購入後の金利/税金、値上がりを計算し、有益。
お子様の養育費/親御様の介護/自己医療費が負荷となる年代
働かれる残存年数10年〜20年(あるいは既に引退)

年金30%、株式/債券40%に回されてください。約30%はCASH現金で保有。

■賃貸中の方/ご帰国をいずれ予定されている方
賃貸、住宅保有が理想。生活費、お子様の養育費/親御様の介護/自己医療費が負荷となり選別が厳しい世代でもあるかと思います。でも家賃は最低でも2500ドル〜以上。
個人年金貯蓄、個人事業退職IRA貯蓄、と必要出費先に使われることを優先。できるだけ現金貯蓄。税優遇を受けリスク投資をせず、年金で貯蓄。ただ、個人資産を保有しませんと米国では信用(Credit Score/Point)が向上しませんので、上がる資産で、狭くても小額な住宅(1ベッドのコンドミニアムで広い物件もある)を購入ください。年間3〜5%UP、10年で倍。
■住宅保有(一軒以上)永住/米国籍の方
(当初20%頭金払われた方)保有された年数次第ですが、5年位以上経っている方であれば、ローンは現状価格の50%以下。5年以下でも60%程度にはなっているはず。(市と郡、学校区で変動)60代にローン比率が20〜30%になり就労所得と年金/家賃収入等でローンと生活費を賄えられるよう検討ください。
その年に大額の損失(会社赤字/株式損)がない限り、値上がり続けている保有の不動産は売却しないよう検討ください。資金が必要の際は上記の不動産を担保に資金を借り入れられてください。

保有の不動産が値上がっていて、ローン額が評価価値の50%以下であれば、担保で借り入れ債券(安定)/あるいは不動産(住宅/商業)への投資がお勧めです。しかし、その選別が重要です。良い物件、良い学校区、即売れる物件(オープンハウスをすると1〜2週間で契約が決まる)です。

【ポイント1】
☞不動産を資産として運用するためには、CASH(現金)も希望住宅購入額に合わせて貯蓄しておくことが大切。他の資産(株式、債券、年金)とのバランスをみていくことも重要。
【ポイント2】
☞1ベッドルームなどの狭い物件であっても、地域によっては資産価値が上がる物件があるので、「安い地域・広い家」ではなく、周辺地域の将来性を踏まえた上での物件選びが大切。ベイエリアでの不動産を購入したら、長期保有が鉄則。
【ポイント3】
☞値上がりが続いている保有の不動産は売却しないように検討する。資金が必要な際は不動産を担保に資金を借り入れることが可能。

   相続

米国法律のプロフェッショナルに聞く

日米の相続制度
Marshall Suzuki Law Group, LLP
(SF)415.618.0090
(SJ)408.998.6754
150 Spear Street, Suite 725, San Francisco
1625 The Alameda, Suite 800, San Jose
具体的な例から見る日米の相続制度

昨年同様の記事で、かなり考えて日米にまたがる相続の仕組みについて概説しましたが、また今年も同様の相続に関する記事ということで、今回は実際に相談の多い具体的な事例を使って、いくつか皆さんも相続について考えたほうが良いことを気付くための指針になれば幸いです。

事例1

Aさんは、日本の企業に勤めていて、妻と子供(全員日本国籍)が2人います。Aさんは転勤のため、アメリカのカリフォルニア州にある子会社に勤めています。子供たちもアメリカの生活に溶け込み、夫婦で相談し、アメリカに永住することに決めました。日本には銀行口座があるだけで、Aさん夫妻の所有する不動産はありません。アメリカでは家を購入し、銀行口座や投資口座を持っています。どのような相続設計をしておけばよいのでしょうか。

事例1では、日本人の一家がアメリカに永住することを想定しています。日本には銀行口座以外の財産はありません。Aさん一家はアメリカに居住しており、今後も永住を予定することから、アメリカで相続設計をすることがべターな事例です。日本で銀行口座に関しての遺言を作成することも考えられますが、日本では遺言がなくとも、法定相続人(Aさんの妻、2人の子)が協議で銀行口座預金を分割することも可能です。ですので、日本で何か相続に関して主だって対応することはなく、アメリカの財産についてのみ相続の対策をしておくべき事例といえます。
この事例で、たとえばお子さんが未成年者だったとしましょう。その場合、夫婦に何かおきたときに、子供たちのケアが不安になります。この場合、トラストを作成し、子供たちがある一定の年齢になるまでの対策をしておくことが可能です。夫婦の財産を使って子供たちが学校で教育を受けるように設定できます。もちろん、財産を管理する信用できる人などを選ぶ必要はありますが、トラストを使えば未成年者の保護を考えるということもできます。

この事例において、重要な財産と思われる不動産はアメリカにあります。日本とアメリカに複数の不動産を持つ方などは、アメリカと日本の両国で対策しておいたほうが無難な場合もありますが、この事例では、アメリカで相続設計をすることが重要です。トラストを作成すると、前述の未成年者の保護にも資することになる他、Aさんが死亡した場合、財産の相続がスムーズに行えるというメリットがあります。トラストがあると税金が安くなる、といった噂がよく出回っていますが、以前のように、トラストによって夫婦の控除額を相互利用する必要性が最近の税法改正によってなくなりました。なので、税金対策としてのメリットはあまり期待できませんが、相続をスムーズに行えるというメリットは存在します。トラストがあると、裁判所を通して相続手続きをする必要がないので、問題がなければ数力月の間に財産が相続人に移転します。

また、裁判所を通して相続が行われると、相続に関する情報が原則として一般に公開されてしまいます。やはり家族内のことは家族に留められプライバシーも守られるということで、トラストを利用される方も少なくありません。Aさんの子どもさんたちもアメリカで教育を受け、アメリカに留まる可能性があると思います。その理由から、お子さんがアメリカでスムーズに相続し、暮らせるためにトラストを作成すると良い事例だと思います。財産の額に関係なく、トラストを作っておけば、Aさんが自分の死後に「後を濁す」ことはなくなると思います。

事例2

B子さんは日本人ですが、アメリカ人男性と出会って国際結婚をし、アメリカで生活しています。B子さんは相続をした家を日本で持っていて、アメリカでは夫婦合有財産である家を旦那さんと所有しています。銀行口座もいくつかありますが、すべてアメリカにあります。この事例では、どのような対策が必要でしょうか。B子さんに子供はいません。

B子さんは日本とアメリカに不動産を持っていますので、まずアメリカの財産については事例1のように、夫婦でトラストを作成することが良いように思います。ただ、子供がいないケースなので、トラストによって子供の保護を図らなくても良いですから、単に遺言だけあれば十分なケースかもしれません。夫婦でどのように自分の潜在的な持ち分(半分)について、相続をさせていくのか考えなければなりません。B子さんの持ち分についてはB子さんの血族に、旦那さんの持ち分は旦那さんの血族に、行くように設定するケースも少なくありません。多数の血族に分け与える場合もトラストを作成し、裁判所での手続きを避けれるよう対策するというのは一理あるかもしれません。

ここで日本にある不動産については、別途日本法上の遺言書を作成するという選択肢もあります。B子さんは、その日本の不動産を日本にいる血族などに分けるか、誰かに住んでもらうために相続させるか、などを考えなければなりません。

事例3

子供も巣立った日本人夫婦のCさんDさんは、永住権を放棄して日本に一戻ることを考えています。アメリカにある家は、子供に管理させて人に貸し、日本には新たに自宅を購入して老後を過ごそうと考えています。すでに、Cさん、Dさんはトラストを作っています。

このような事例はかなり多くあると思います。作成したトラストは、アメリカに財産があるのですから、そのまま有効の状態にしておけば良いと思います。Cさん、Dさんがたとえ日本で死亡したとしても、トラストは有効のままで、そのトラストに沿って財産が分配されますので、トラストを解除する必要はないと思われます。ただ、お子さん達が独立したのであれば、トラストの内容が未成年者の養育を主眼に置いている場合には、ある程度モデルチェンジしても良いかもしれません。日本で、老後を過ごすのであれば、日本に一戻ってから、日本の財産について遺言などを作成することも考えられますが、前述したように遺言がなくても、お子さん達に等分に相続させることはできますし、日本では特に遺言を残さないケースも少なくないので、日本でゆっくり相談されると良いと思います。

今回想定したような具体的な読者からの質問にお答えする「法律ノート」(www.marshallsuzuki.com/jslaw/)という毎週配信しているコラムがありますので、色々な法律の質問をいただければと思います。



   介護保険

保険のプラニングならInsurance110

アメリカの介護保険について
Haruka Ogai(小粥 はるか)
Insurance110 Mitsuwa San Jose store
675 Saratoga Ave. STE 116 San Jose, CA 95129

老後プランニングで重要な『介護保険』
アメリカの老後のプランニングをするうえで、介護保険(Longterm care insurance)を検討しておくことは大切です。介護保険とは、病気や事故・高齢化などによって長期介護が必要になった時に備える保険です。日本の様に公的な「介護保険」のないアメリカでは、介護が必要になった時に高額なお金がかかります。リタイアメント資金をある程度貯めてあっても、長引く介護により予定より早く底をついてしまうことも想定されます。
「メディケア」では医学的に治療が必要という部分のみカバーされますが、高齢になって日常動作に支障をきたす場合などは全くカバーされません。このようなメディケアによるカバーは介護費用全体の5%程度と言われています。 また、一定未満の所得者・障害者に対しては、「メディケィド」(カリフォルニアでは、Medi-Calと呼ばれています。)でも介護費用がカバーされます。ただ、Medi-Calの適用を受けるためには、財産・収入が厳しく制限されており、例えば車は1台まで、現金は$2000までなどです。年金などの収入もほとんど介護費用にあてなければなりません。Medi-Cal患者を受け入れてくれる施設も限られています。そのため、自分自身での備えをしておくことが大切になります。
下の表①をご覧いただくと、在宅ケアでも月々$5000はかかる計算になります。

表①:2016年度ベイエリアで介護にかかる費用(月額)過去5年のインフレ率
表②
そして、この介護費用は毎年毎年値上がりを続けているのが現状です。
介護保険は、この介護にかかる大きな費用負担を軽減し、財産を守るのに役立ちます。介護保険には複数種類があり、給付額、待ち期間、給付期間、インフレオプション、健康状態、年齢、性別、割引、掛捨or積立などによって保険料が変わってきます。

介護保険フランの一例 上の表②のタイプの介護保険は、介護になるかならないか分からない、場合によっては老後に日本に帰ることも想定している方にとっては使い勝手のいい保険です。介護保険ですので、介護状態になった時に一番大きな保障が得られますが、介護状態にならなかった場合に死亡保障としてご家族にお金を残してあげる選択肢と、もしも日本に帰国が決まった場合には保険を解約してそのお金をご自身の老後資金に充てる選択肢が選べます(加入から5年目以降の解約は100%返金保証あり)。
もちろん、保険料は月々の支払いも可能ですし解約金保証のいらない方向けのプランもございま克長い老後生活を守る保険ですので、ご自身のリタイアメントプランに合わせて各社の見積もりを比較し、お考えに近いものをお選びください。

   葬儀

この世に生まれてきた限り、皆平等に訪れるのが「死」。事前準備、事前勉強をしておくことは必要で、遺族、友人にとってもそして自分にとっても「有終の美」を飾るこれだけ大きなイベントはない。しかも勝手の違うアメリカでは尚更。今回は、葬儀大手のHalstedで唯一日本語対応の出来る森岡さんに「死亡保険」「お葬式にかかる費用」などについて伺った。

ハルステッド葬儀社

なかなか人に聞けないアメリカでの葬儀
Taeko Morioka (森岡 妙子)
Halsted Inc

身内に不幸があったら?

まずは、葬儀社に連絡をします。日本でもそうですが、アメリカでも葬儀社が色々な手続きを代行してくれます。葬儀は個人やご家庭によっても変わってくるため、まずは相談する事をお勧めします。



一般的な葬儀の費用は?

個人、ご家庭によって様々です。一般的に葬儀社の料金に含まれるものとしては、死亡した場所からの遺体の引取、死亡証明書、埋葬・火葬許可書に関する手続き、通夜、ビジテーション、葬儀(またはメモリアルサービス)の執り行い、新聞への死亡通知の掲載、メモリアルブック、礼状の作成などです。



警察に遺体が引き取られたときの費用

自宅で亡くなった時は、警察がすぐに葬儀社に遺体引取りを許可する場合と、警察で一時遺体を引取りそれから、葬儀社が引き取る場合とがあります。警察から遺体を引き取るときは、警察に費用を支払います。因みにサンフランシスコ市では、現在580ドルの費用が掛かりますが、カウンティによって支払う額が違います。



書類にサインできる遺族喪主の決定

人が亡くなる場所は、病院、老人ホーム、自宅、その他とあります。葬儀社が遺体を引き取りに行く場合は、遺族からのサインが必要です。葬儀社の書類にサインできる人は、故人に法律的に一番近い近親者でなければいけません。例えば、夫婦の場合、夫の時は妻、妻の時は夫、未婚の子供の時は親、親の配偶者がいない時は子供(子供でも誰が代表者なのかを明確にする必要がある)となります。法的にサインができる遺族を明確にしないと、遺体は、警察が引取り、葬儀社はそこから手続きを始めることになります。よくあるケースはアメリカに遺族がいない場合、日本に連絡をし、遺族に来てもらうようになる場合です。こちらに来るのが大変な時は、葬儀社が書類を日本に送り、すべての手続きを代行してくるので依頼するのが良いでしょう。



死亡証明書、埋葬、火葬許可書の作成

葬儀社は、遺族から書類にサインをしてもらった後、病院、医師、又は警察の検視官より診断書を書いてもらい、保健所から死亡証明書、埋葬、火葬許可書を発行してもらう一切の手続きを代行します。



死亡証明書に記載する事柄

名前、生年月日、年齢、性別、出生地、ソーシャルセキュリティー番号、結婚歴(既婚、未婚、離婚、死別のうちひとつを選ぶ)、学歴、人種、職業、職種、勤続年数、住所、住所の郡に何年住んでいるか、配偶者の名前、父親の名前と出生地、母親の婚姻前の名前と出生地、死亡者の情報をくれた人の名前と続柄、および住所、火葬または土葬、埋葬場所(墓地)、保管場所、住所(分骨することもできるので葬儀社に相談する事)などです。以上の中で分からない場合は不明-Unknow-と記載されます。故人の母親の旧姓が分からない場合がよくあります。死亡診断欄は、担当医師か、検死官が書き込みます。



葬儀の種類と日程

1. 葬儀の種類
葬儀には仏式、神式、キリスト教式、無宗教式等とありますが、葬儀をする場合もただ出席するだけの時も前もって調べておくと安心です。遺体をお棺に安置し、葬儀を葬儀社、または教会、寺で行います。

1. メモリアルサービス
遺骨に写真、花等を飾り、葬儀社、または教会、寺で行いますが、葬儀と同様に仏式、神式、キリスト教式、無宗教式等があります。

3. 葬式の日程
葬儀までの日程は、遺族の希望により取り決められます。通夜、ビジテーション(Visitation)も含まれます。葬儀社のチャペルの大きさは、葬儀に何人ぐらいの人が参列するかにより違いますが、値段は同じなので広い場所を選んでおいた方が無難でしょう。

4. プログラム
故人、遺族が教会、寺に属している場合は教会、寺がプログラムを作成するのが、ほとんどです。そうでない場合は、遺族、葬儀社が作成します。葬儀や、メモリアルサービスは各自違っていて当然なので葬儀社の人に相談してください。プログラムのサンプルなどを参考にしましょう。

葬儀もメモリアルサービスもしない場合

最近は、火葬のみであったり、葬儀も一切行わない人もいます。家族だけで行う場合は、その旨を葬儀社に申し出るとプライバシーを保守します。葬儀は、遺族の申し出により営まれることを忘れずに。自分達の意向をきちんと伝え、分からないことは、はっきり説明してもらうようにしましょう。



火葬はどこで行いますか?

サンフランシスコ市内では火葬ができませんので、近くですと、コルマかマリンカウンティで実施する事が多いです。



火葬した後の遺骨の保管場所

遺骨を埋葬する場所は、墓地(納骨堂も含む)ですが、すぐに決まらない場合は届出に自宅の住所を明記してください。後から、変更することもできます(水葬などの場合)。分骨する場合は、死亡証明書を作成する時に、書き込まなければいけないので早めに葬儀社の人に申し出ましょう。遺骨は、遺族が日本などに持ち帰ることも可能ですし、葬儀社が送る場合もあります。



水葬

火葬した灰を海にまくもので、一時、自宅に保管し、後で海にまく時も、許可書が必要になりますので,葬儀社の人に申し出ておきましょう。



墓地

当地では、コルマに日本人墓地がありますが、その他にもいろいろな墓地があります。土葬用と火葬用と二通りあり、値段も違います。また、納骨堂もあります。墓地に埋葬すると、墓石が必要になりますが、墓石屋も何箇所かコルマ近辺にあります。



お棺選び

ショールームがハルステッド内にあり、たくさんのお棺をみて頂く事が可能です。色々な種類があり、値段も千ドル以下から一万ドル以上と様々ですが、後で火葬する場合は、木のお棺を選んだほうが賢明です。(やはり日本人の方は木のお棺をご希望される方が多いです。メタルの場合、火葬の時に燃えやすい棺に変えるので)お棺は、日本の物と違い、体半分は見えるので、きちんとした衣服を用意すること。葬儀社によっては、賃貸用のお棺も用意してあるので問い合わせてみると良いでしょう。



遺体処理

日本の葬儀と大きく異なることは、遺体にエンボーム(Embalm)の処置をすることです。葬儀の費用の中でも多くの金額を占めます。身体の中の血を一部抜いて綺麗にお化粧をし、防腐剤などを用いて保存する事です。カリフォルニア州外に出す場合、(日本に遺体を送る場合等)必ずエンボームをしなくてはなりません。
日本では、ほんの一部を除いては、まだエンボームは一般化されていませんが、アメリカでは、最後のお別れをする時には、エンボームをするのが常識となっています。アメリカでは、火葬よりも土葬の方が依然多いのですが、当地の日系人、日本人の多くの人達も火葬にします。葬儀をする時はお棺を購入し、エンボームをし、最後のお別れをするようになります。遺族は、衣服一式と下着を整え葬儀社に持っていくこと。(故人の写真を持っていくと、髪型、お化粧する時の参考になります)エンボームの技術が発達しているため、遺体を日本や他の州に送ることもしばしばあります。その手続きは、全て葬儀社が行うので、ご遺体を日本に送る時は、すぐに相談した方がよいでしょう。この場合は、信頼のおける、技術のある葬儀社を選ぶことが重要です。



花の種類と花の色

日本と異なり自由といって差し支えありません。故人の好きな花であったり、季節の花であったりします。細かいことは、葬儀社に問い合わせてください。花屋の紹介サービスもあります。贈る方も予算に応じて注文することができます。



葬儀保険(100%使う保険)

健康なうち、働いているうちに払ってしまうべき葬儀保険
葬儀保険に入るメリットは次のような事が考えられます。残された人達の悲しみや困惑の重みが軽くなります。自分の遺志が尊重されます。残された人達の経済的負担がほとんどなくなります。自分が働いているうちに(元気なうちに)保険金を少しずつ支払うことができます。葬儀は人によってそれぞれ違います。年齢、ご予算によって払い込み額が異なりますのでご予算に応じて、一括払い、3年、5年、10年の分割払いがあります。契約した時点でサービスが保証されるため安心です。
例えば5年の分割払いで契約をして満期を待たずして死亡した場合でも、保険金で契約した通りの葬儀が行われます。詳しくはお問い合わせください。実際にも多くの方にお申し込み頂いております。(Great Western社と提携)。



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